最近不管是在小区楼下聊天，还是业主群里，总能听见大家说物业改革的事儿——毕竟每个月交物业费，多一分少一分都跟咱们的钱包直接挂钩。前阵子《》专门针对物业问题发了声，明确要解决“收费不透明、服务跟不上”的老毛病，现在全国不少地方的改革政策已经落地，不光物业费真真切切降了，还有4笔费用咱们业主明确能拒交。今天就用大白话，把这些跟大家息息相关的政策讲明白，看完你就知道以后交物业费该怎么算、哪些钱不该掏，再也不用跟物业糊里糊涂扯皮。
先说说最实在的物业费降价，这可不是空口喊口号，各地都有具体政策托底，核心就是“政府指导价”。简单说，就是政府根据小区的实际情况，给物业费划了条“上限线”，物业不能再像以前那样，想涨价就涨价，还拿不出合理理由。
这个指导价不是“一刀切”，而是按小区的条件分了档。比如有没有电梯，就是重要的分档标准——带电梯的小区，因为多了电梯维护、电费等成本，指导价会比没电梯的高一点，但也有明确上限；再比如小区的配套设施，像有没有健身区、儿童游乐区、绿化覆盖率怎么样，还有物业服务的标准，比如卫生多久打扫一次、安保岗是不是24小时有人、维修响应快不快，这些都会对应不同的收费上限。
以前总有些小区“乱收费”，比如没电梯的老小区，却按带电梯的标准收物业费；还有些小区配套一般，物业费却比周边高档小区还高，现在有了指导价，这些情况就不允许了。要是你发现自家小区物业费超过当地政府定的对应档次上限，完全可以找物业要说法，要求按指导价调整，要是物业不配合，还能找社区或者住建部门反映，现在各地对这类投诉都有专门的处理渠道，响应比以前快多了。
除了固定的指导价，还有两种情况能额外减免物业费，很多业主不知道，今天必须说清楚。
第一种是房子空置的情况。要是你买了房没装修、没入住，而且能拿出水电燃气几乎零消耗的记录（比如每月电费就几块钱的公摊，没有自用消耗），跟物业报备后，不少地方都能减免一部分物业费。比如江苏、甘肃、山东这些地方，规定空置房一般只收70%的物业费；有些城市更实在，比如郑州、西安，空置超过6个月，只要能证明没住人，物业费能降到50%甚至更低。这对那些买了房暂时不住，或者给孩子准备的婚房、投资用的房子来说，一年下来能省不少钱——比如100平米的房子，物业费每月2元/平米，空置的话按50%算，一年就能省1200块，可不是小数目。
第二种能减免的情况，就是物业没做好服务。以前咱们总遇到“交了钱没享到服务”的糟心事：比如小区楼道里的垃圾堆了好几天没人清，楼下垃圾桶满了溢出来也没人管；或者安保不到位，陌生人随便进小区，甚至出现电动车被盗的情况；还有公共设施坏了没人修，比如路灯坏了好几天不换，健身器材坏了没法用。以前遇到这些事，业主只能抱怨，物业费该交还得交，现在不一样了——只要你能拿出证据，比如拍的照片、录的视频，或者跟其他业主一起做的“服务问题记录”，就可以跟物业协商减免物业费。
比如小区卫生没人管，你连续拍了3天的照片，证明垃圾一直没清理，就可以要求物业减免这期间对应的物业费；要是安保不到位导致财物损失，在警方出具证明后，也能跟物业谈减免。要是物业不配合，说“不管服务怎么样，物业费都得交”，你就可以拿着证据找住建部门投诉，现在政策明确支持业主——“服务不达标，收费就该降”，物业没理由拒绝。
可能有人会问：“物业费降了，会不会服务也跟着缩水？以前服务就一般，现在收费少了，岂不是更差？”其实不用太担心，这次改革不光管“收费”，还把“服务标准”也明确了，相当于给物业上了“双保险”。
现在很多地方要求物业公司必须把“服务清单”公开，贴在小区公告栏里，或者发到业主群里。清单里得写清楚：卫生方面，楼道每天扫几次、小区道路每周拖几次、垃圾桶多久清理一次；安保方面，门岗几点到几点有人值班、小区内多久巡逻一次、外来人员登记流程；维修方面，水电维修多久内响应、公共设施坏了多久能修好。这些都是硬指标，物业要是没按清单做事，业主可以集体提意见，要求整改；要是整改后还不达标，甚至可以通过业主大会投票，要求更换物业公司。
以前更换物业公司特别难，流程复杂，还容易被物业或开发商阻挠，现在改革后，流程简化了不少——只要业主大会投票时，参与投票的业主里，过半数同意更换，就能走正规程序换物业，不用再被“赖着不走”的物业拿捏。
说完降价和减免，再跟大家说更关键的——有4笔费用，咱们业主明确可以拒交，不管物业怎么说，都不用掏，掏了就是冤枉钱。
第一笔：公共区域收益相关的“重复收费”。小区里的公共区域收益，比如电梯里的广告、楼下商铺的租金、快递柜的入驻费、小区内临时停车费，这些都属于全体业主共同所有，不是物业的“额外收入”。按规定，物业可以从中拿一部分作为“管理费”（一般不超过收益的30%，具体比例各地有规定），剩下的钱要么分给业主（比如按面积折算，年底返还），要么用来补充小区的公共开支，比如修健身器材、补绿化、换小区大门的门禁系统。
要是物业把这些公共收益全揣自己兜里，还另外找业主收“公共设施维护费”“绿化补种费”，这笔钱就能拒交。而且你还可以要求物业公开公共收益的明细，比如一年收了多少广告费、租金，花了多少管理费，剩下的钱用在哪了。要是物业不公开，直接找住建部门反映，现在各地都要求物业公司每季度或每半年公开一次公共收益，不公开就是违规。
第二笔：装修保证金里“不该扣的钱”。以前装修房子，物业都会让交几千块的装修保证金，说是怕装修时破坏墙体、管道、承重墙，或者乱倒装修垃圾，这本身没问题——要是真有违规行为，物业可以用保证金来修复。但关键是，装修完只要没违规，物业就得全额退还保证金，不能找各种理由扣钱。
现在很多业主遇到过这种情况：装修完没破坏任何公共设施，垃圾也按物业要求运到指定地点，结果物业说“装修垃圾没清干净”“墙面有点脏”，要扣几百块保证金。这种情况下，这笔扣的钱就可以拒交，还能要求物业全额退还保证金。更重要的是，现在不少地方已经明确规定，物业不能强制收装修保证金——要是业主能提供装修公司的资质证明，或者承诺不违规装修，物业就不能以“不交保证金不让装修”为由刁难。就算收了，也得在合同里写清楚退还条件和时间，不能含糊其辞。
第三笔：公摊水电费里的“重复收费”。公摊水电费，指的是小区公共区域的用电、用水费用，比如楼道灯、小区路灯的电费，绿化浇水、公共卫生间的水费，还有电梯运行的电费。按规定，这些费用要么包含在物业费里，要么单独公摊，但不能“重复收”。
以前总有些物业玩“文字游戏”：物业费里已经包含了“公共能耗费”（其实就是公摊水电），结果又单独收一笔“公摊水电费”，让业主交两次钱。要是你遇到这种情况，完全可以拒交重复收的那笔——先看物业费的缴费单，上面有没有“公共能耗费”“公摊水电”相关的项目，要是有，再遇到物业单独收公摊水电费，就可以拿出缴费单跟物业对质，要求取消重复收费。要是物业不承认，还能找住建部门查当地的物业费构成规定，一般都会明确“公共能耗费是否包含在物业费内”，按规定来就不会吃亏。
第四笔：“开发商遗留问题”的费用。有些小区交房时，开发商承诺的配套没兑现，比如承诺的绿化没做好、门禁系统没装、车库还没投入使用，结果物业却让业主掏钱补这些设施；还有些小区，开发商留下的房屋质量问题没解决，比如墙面漏水、窗户密封不好，物业却让业主自己花钱修，或者把维修费用摊到物业费里。
这些钱咱们完全可以拒交，因为这是开发商的责任，跟物业没关系，更不该让业主承担。遇到这种情况，别跟物业扯皮，直接联合其他业主找开发商要说法，要求开发商按合同兑现承诺、维修房屋质量问题。要是开发商推脱，还能通过住建部门督促整改，现在各地对开发商的“履约监管”也越来越严，只要业主集体反映，一般都能得到解决。
最后还有个关键问题，很多业主担心：“要是我拒交这些不合理费用，物业会不会给我断水断电？”这里明确告诉大家，不会！而且政策不允许！
现在全国都有规定，物业不能以断水、断电、断燃气，或者限制业主进出小区、使用电梯为手段，催交物业费，更不能因为业主拒交不合理费用就这么做。要是物业真敢这么干，你可以直接打12345市民热线投诉，或者找住建部门反映，相关部门会责令物业立即恢复供水供电，要是给你造成了损失，比如因为断水导致家里水管冻裂，还能要求物业赔偿。
另外，这次改革还有个重点，就是物业费的收支要公开。以前很多业主交了物业费，却不知道钱花在哪儿了，物业只给个总数，问细节就说“看不懂”“没必要知道”。现在不一样了，各地要求物业公司每季度或每半年，必须把物业费的收入、支出明细公开——比如总共收了多少业主的物业费，花在保洁上多少钱、安保多少钱、维修多少钱、电梯维护和电费多少钱，还有物业工作人员的工资占多少，都得一条条列清楚，贴在小区公告栏里，或者发到业主群里，让大家看得明明白白。
要是物业不公开收支明细，你可以找业主委员会（没业委会的找社区）要求公开，要是物业拒绝，同样可以投诉。毕竟物业费是业主凑的钱，咱们有权利知道钱怎么花的，这也是防止物业“乱花钱”“中饱私囊”的重要手段。
总的来说，这次物业改革不是为了跟物业对着干，而是为了让“交钱”和“服务”对等起来——咱们业主交合理的物业费，享受该有的服务；物业收了钱，就得按标准做事，不能再像以前那样“糊里糊涂收费，马马虎虎服务”。
最后提醒大家，各地的物业改革政策可能有细微差别，比如空置房减免比例、指导价具体金额，会根据当地经济水平调整。建议大家抽空查一下当地住建部门官网，或者打12345热线，问问自家小区对应的物业费档次、减免政策，还有哪些费用能拒交，做到心里有数。以后再跟物业打交道，就知道该怎么维护自己的权益，再也不用当“糊涂业主”了。
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